Beide Seiten bekommen dieselben Zahlungsströme: die Eigenmittel als Start, danach Monat für Monat genau das, was die Wohnung nach Miete, Kosten und Steuereffekt wirklich aus der Tasche zieht. Alle Faktoren links sind veränderbar.
Genau diese Reihe — Eigenmittel plus der monatliche Netto-Aufwand — fließt auf der Gegenseite in Depot und FLV. Sinkt der Aufwand unter null (die Wohnung trägt sich selbst), wird der Überschuss auf der Gegenseite als Entnahme abgezogen. Keine Seite bekommt einen Euro geschenkt.
ImmoESt: 30 % auf Verkaufserlös minus Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten), zuzüglich der in den Vorjahren geltend gemachten AfA. Verkaufsnebenkosten sind bei Regelbesteuerung nicht abzugsfähig (§ 20 Abs. 2 EStG).
Rechenwerk. Annuitätenkredit monatlich exakt zerlegt · AfA auf Anschaffungskosten inklusive Kaufnebenkosten × Gebäudeanteil · Geldbeschaffungskosten auf die Kreditlaufzeit verteilt · Steuereffekt aus Vermietung & Verpachtung über den progressiven ESt-Tarif 2026 (7 Stufen) auf das übrige Einkommen · ImmoESt 30 % mit AfA-Rückrechnung · Depot mit Ausgabeaufschlag, laufender KESt auf Dividenden, Umschichtungskosten und aliquoter KESt auf den Gewinnanteil bei Entnahme · FLV mit Versicherungssteuer, gezillmerten Abschlusskosten auf die Prämiensumme, Fixkosten und steuerfreier Entnahme nach Mindestbindung. Modellrechnung, keine Zusage — Steuerrahmen Österreich 2026.